El COAG presentó los datos de 2025, así como un amplio informe sobre la evolución de los visados de los últimos seis años, por provincias y comarcas, en el que se constata un crecimiento sostenido. El Colegio de Arquitectos de Galicia visó 4.839 viviendas de nueva planta en 2025, un 39% más que en el año anterior. Se registraron 3.374 viviendas colectivas, un 59% más que en 2024, y 1.465 viviendas unifamiliares, con un aumento del 8% con relación al 2024.
Luciano Alfaya, decano:
“La vivienda colectiva aumentó por la confianza inversora en el sector, a pesar de la falta de materiales y la escasez de mano de obra cualificada”
Los ayuntamientos de A Coruña, Pontevedra, Sanxenxo, Vigo, Oleiros, Lugo, Vilagarcía de Arousa, Ames, Ferrol y Carballo visaron un 73% del total.
El Colexio de Arquitectos de Galicia (COAG) presentó el jueves 12 de febrero el informe sobre la ‘Evolución del visado de viviendas de nueva planta en el período 2020-2025’. El decano, Luciano Alfaya, la secretaria de la junta de gobierno del COAG y miembro del Observatorio de Vivienda de la Xunta de Galicia, María Pierres, y el arquitecto del área técnico de la entidad, Eduardo Alonso, hicieron públicos los datos en un acto celebrado en la sede colegial de la Plaza de la Quintana en Santiago.
Los datos de 2025 reflejan un aumento del 39% de las viviendas visadas de nueva planta con relación a 2024, alcanzando las 4.839 viviendas. Por tipología de vivienda, el COAG registró el pasado año 3.374 viviendas colectivas (un 59% más que en 2024) y 1.465 viviendas unifamiliares (un 8% más que en 2024). Por provincias, A Coruña registra 1.383 viviendas colectivas y 634 viviendas unifamiliares; Lugo se sitúa en 257 viviendas colectivas y 134 viviendas unifamiliares; Ourense cifra 0 viviendas colectivas y 135 viviendas unifamiliares; y la provincia de Pontevedra cierra 2025 con 1.733 viviendas colectivas y 563 viviendas unifamiliares.
Por primera vez en este siglo, la provincia de Pontevedra superó en número de viviendas nuevas visadas a la provincia de A Coruña en 2025 (Pontevedra 2.296 y A Coruña 2.017), por la conjunción del crecimiento de viviendas en Sanxenxo y en la capital de la provincia. En esta comparativa provincial, el decano también indicó que destaca el repunte de Lugo, mientras que la provincia de Ourense no visó ninguna vivienda colectiva en 2025, probablemente vinculado a la ausencia de planeamiento en la ciudad de las Burgas.
Los 10 ayuntamientos con más viviendas visadas en el año 2025
El informe del COAG refleja, por comarcas, un mayor desarrollo de la construcción en el eje atlántico en 2025, con el auge comarcal del Salnés –por la pujanza de Sanxenxo–, Pontevedra, Bajo Miño y A Coruña, así como el crecimiento del eje de la nacional VI a su paso por Lugo. Luciano Alfaya señaló su “preocupación por los indicios de desequilibrio territorial que muestran estos datos”.
En el mapa municipal, el crecimiento en el 2025 se ve claramente en el entorno de algunas ciudades, así como en sus ayuntamientos limítrofes. Entretanto que las ciudades de A Coruña y Pontevedra siguen siendo nodos centrales de crecimiento, este ánimo comienza a perderse en Ferrol, Lugo y Vigo, está equilibrado en Santiago y ya totalmente perdido en Ourense. También destacan ayuntamientos del Salnés y otros de la Costa da Morte y la Marina lucense.
En concreto, los diez ayuntamientos en los que se visaron más viviendas en 2025 son: A Coruña, Pontevedra, Sanxenxo, Vigo, Olleros, Lugo, Vilagarcía de Arousa, Ames, Ferrol y Carballo. Suman en total 3.517 viviendas de nueva planta visadas en 2025, el que supone un 73% del total. Luciano Alfaya destacó la “singularidad de Sanxenxo y, en menor media, de Oleiros, donde el número de visados de vivienda supone un incremento significativo en relación con la población empadronada en estos ayuntamientos”.
La dualidad gallega costa-interior, reflejada en el visado
En el período 2020-2025 se visaron en Galicia 20.107 viviendas de nueva planta, 10.460 viviendas colectivas y 9.647 viviendas unifamiliares, una tendencia que muestra un crecimiento sostenido, pero condicionado por las contingencias locales o internacionales y no tanto por la evolución económica del país.
El desarrollo por provincias no últimos seis años refleja la dualidad gallega costa-interior, con una clara tendencia negativa en el 2024-2025 en la provincia de Ourense (A Coruña: 4.698 viviendas colectivas y 4.428 unifamiliares, total: 9.126; Lugo: 697 colectivas y 707 unifamiliares, total: 1.404; Ourense: 341 colectivas y 952 unifamiliares, total: 1.293; y Pontevedra: 4.724 colectivas y 3.560 unifamiliares, total: 8.284).
Según el informe, el “efecto pandemia” provocó un ánimo importante en la construcción de vivienda unifamiliar en la población entre los años 2020 y 2023, aunque actualmente la situación ya se estabilizó. Totalmente contraria fue la situación de la vivienda colectiva. El decano explica que “en los años pandémicos las promociones de vivienda colectiva sufrieron una caída drástica, al igual que en el 2023 con la inestabilidad provocada por los conflictos internacionales con la correspondiente carestía y subida de los precios de los materiales”. También matizó que ya desde 2024, y especialmente en 2025, “la vivienda colectiva aumentó por la confianza inversora en el sector, a pesar de la falta de materiales y la escasez de mano de obra cualificada”, pero añadió este repunte es muy sensible a la disponibilidad de suelo conforme al desarrollo del planeamiento, como aconteció en la ciudad de Vigo y se prevé que suceda en A Coruña.
A pesar de los buenos datos de crecimiento en la creación de viviendas en el último año, el Colegio señala que aún se está muy lejos de los datos pre-burbuja inmobiliaria del 2008. Las viviendas visadas en 2025 (4.939) son el triple que las de 2015 (1.204), aunque solo representan un 10% de las visadas en el pico de 2006 (46.810).
“Volver a tales números es impensable. Después del crecimiento depredador de territorio se pasó a un modelo de resiliencia en el que se prima la rehabilitación y la reintensificación. Dada la importancia que está adquiriendo la rehabilitación y reintensificación, el Colegio está trabajando en un modelo estadístico que permita extraer datos más allá de la vivienda nueva”, apuntó.
Con respecto a los materiales de construcción, el informe explica que su precio se incrementó sustancialmente a partir de 2021, con una subida del 25% que aún se mantiene en la actualidad en materiales como el aluminio, bituminosos, cemento, energía, luminarias, cerámicos, madera, plásticos, químicos, áridos, siderúrgicos, electrónicos, cobre, vidrio o materiales explosivos.
También se analizan en el informe los plazos de la terminación de las obras. Se establece un promedio de 43 meses entre los visados de los proyectos de 2005 a 2020 de vivienda unifamiliar y colectiva y sus certificados finales de obra, el que, según Alfaya “debe preverse para dar una respuesta ágil a la demanda de viviendas, en especial en la urgencia en la que nos encontramos”. Añadió que hay mucho proyecto visado que no se llegó a finalizar nunca, por lo que antes de ocupar más suelo “se deberían finalizar aquellos proyectos iniciados”.
Los datos presentados en el informe alcanzan a viviendas de nueva planta que requieren el visado colegial preceptivo, quedando fuera las promociones públicas de vivienda protegida. Así, los datos aportados por el COAG de vivienda protegida están tomados del IGE, relativos solo hasta 2024. El decano apostilló su debilidad y caída en un sector en crecimiento que, aun así, “no es quien de dar respuesta a la demanda social de vivienda”.
En la semana en la que se presentó el Pacto de Vivienda hasta 2030, del que el COAG es uno de los miembros firmantes, se prevé el inicio de 10.000 viviendas protegidas. Para Alfaya resulta significativo el punto de partida en el que nos encontramos, ya que según el IGE, entre 2020 y 2024, se iniciaron únicamente poco más de 1.000 viviendas protegidas, el que supone un 6% del total de viviendas iniciadas en este mismo período en Galicia. “Las medidas del Pacto de Vivienda ponen a las personas en primero lugar y apuestan por la rehabilitación, nuevas tipologías residenciales y los sistemas de prefabricación para trabajar con tiempos más ágiles”, argumentó.
Por su parte, María Pierres añadió que para conseguir la agilización de licencias es preciso dotar a los ayuntamientos, sobre todo al más pequeños, de recursos, con más personal y arquitectos. Recordó que se realizaron cambios en la Ley de Acompañamiento que favorecen esta agilización, pero los resultados no serán inmediatos.
* Se recuerda que el Colegio de Arquitectos de Galicia es lo único que visa las nuevas viviendas que se están desarrollando. El visado de la edificación pública es voluntario.